◎金融機関が取り扱っている住宅ローン
銀行や信用金庫が取り扱っている住宅ローンになります。
知名度が高いので安心感はありますが、審査基準が厳しめに設定されていることがあり、年収や職業形態に不安のある方は審査に通らない可能性もあります。
また不動産会社が金融機関と提携している住宅ローンがあり、それを提携ローンといいます。
◎フラット35
民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する住宅ローンです。文字通り最長35年の固定金利で、資金の受取時に返済終了までの借入金利と返済額が確定します。
審査基準も金融機関よりゆるくなっています。
◎インターネット銀行(ネットバンク)
インターネットで手続きが出来ますので、窓口に行く手間が省けます。
金利が低いというメリットはありますが、金融機関などの窓口での手続きより、年収や職業形態など審査が厳しい場合があります。
では、どこで住宅ローンの手続きをしたらいいのか、メリット・デメリットを確認してみましょう。
住宅ローンといっても、金利が3タイプに分かれています。「固定金利型」「変動金利型」「固定期間選択型」とあります。では、それぞれのメリット・デメリットを確認していきましょう。
◎固定金利型
返済期間中の金利が変わらないタイプになります。金利水準が変動しても金利が固定されているので、返済計画が立てやすいですが金利が高めに設定されています。
<<メリット>>
最大のメリットは金利水準が上がっても返済額が固定されているところです。
借り入れた時点で総返済額が確定しているので毎月の返済額が決定しています。
万が一金利が上昇したとしてもリスクに備えることが出来ます。
返済額が一定なので返済計画が立てやすく、毎月の支払いがわかっているので、収支の調整もしやすく予想外の出費を防げるため最長35年ローンでも安心して返済していくことが出来ます。
<<デメリット>>
金利が高めに設定されていることです。金融機関で金利の違いはありますが、変動金利型の2倍以上の金利が設定されていることもあります。
金利が高いと支払額も高くなりますし、借入可能額も少なくなる可能性もあります。
金利が変動することはないので、金利水準が下がった場合の恩恵を受ける事が出来ません。
そのため、低金利が続けば損した気分になるかもしれませんが、金利水準が上昇することも考えられるので、一概に損をしたとは言えません。
また、近年では長期固定金利タイプに、一定期間ごとに金利が下がる「ステップダウン金利」も出来ましたので必要に応じて活用するといいでしょう。
◎変動金利型
返済期間中、一定期間ごとに金利を見直すタイプで金利は低めに設定されています。
年に2回金利が見直され金利水準が下がれば利息の返済額も減り、上がれば利息の返済額も増えますが、金利の見直しで返済額が増えても、返済額の最大25％増を上限としています。
<<メリット>>
もっとも金利が低く設定されているところです。
借入時の金利が安い為、初めの頃は支払額を抑える事は出来ますが、後々金利が上がる可能性がありますので、変動金利型の方が返済額が安くなるということはありません。
金利水準に伴って適用される金利が変動するため、場合によっては支払額が減る可能性はありますが、今後低水準とは限りませんので、一概に変動金利型がいいとは言えませんので注意が必要です。
<<デメリット>>
返済額が減る可能性がある反面、金利水準が上がれば返済額が増える可能性もあります。
支払額が上限以上になった時利息分の支払いが増加して元金が減りにくいということも考えられます。
調整できなかった分は、未払い分として一括で支払わないといけないこともありますが、ここまで金利水準が上がることはほとんどありませんが、可能性はゼロとは言えませんので覚えておきましょう。
また変動するため、返済計画が立てにくくなります。
◎固定期間選択型
2年、3年、5年など一定期間の金利が固定されており、その後改めて固定金利と変動金利が選べるタイプです。
変動金利と固定金利の中間に位置しているので、金利タイプが選べないときの選択肢としてお勧めです。
<<メリット>>
一定期間中は金利が固定されている点です。
契約当初の金利が安いときは選んでおくとメリットがあります。
固定期間が終了する頃に、固定金利か変動金利が選択することが出来ますので、その時にお得になる方を選ぶといいでしょう。
優遇が受けれるタイプもありますので、金融機関で確認するといいでしょう。
<<デメリット>>
将来的に金利が上がる可能性があります。
契約当初で様々な優遇が受けられますが、それ以降は金利がぐっと上がります。
固定期間選択型には125％の上限がないため、金利が上がればその分、支払額も増加してしまいます。
初めの頃はお得なように感じる事も多々ありますが、長い目で見ると損してしまう可能性がありますで、固定期間終了後にどれほど金利が上がるのか、確認しておく必要があります。
フラット35を利用する際、利用条件があります。
・申込時の年齢が満70歳未満の方、もしくは完済時年齢が80歳未満であること
・日本国籍または外国籍でも永住許可を受けている人
・借入金額の割合が一定の基準を満たしていること
上記の条件を満たしていれば問題ありません。
それでは、メリットデメリットを解説していきましょう。
<<メリット>>
固定金利のため景気に左右されることはなく、金利が変動することもありませんので、返済計画が立てやすくなります。
また民間住宅ローンの借入時に必要な保証料や保証人なども不要になります。
フラット35を利用する場合は、最低所得金額の制限がありませんので、収入基準と物件基準を満たせば借入が可能になります。
その為給与所得以外の、個人事業主や年金生活者も借入することは出来ます。
民間ローンの場合は「団体信用生命保険」の加入が必須になりますが、フラット35の場合は任意です。
団体信用生命保険に加入していれば、万が一申込者が死亡してしまった場合でも、保険会社から金融機関に住宅ローンを支払われるのですが、未加入の場合は住宅ローンの残債がある場合、遺族が返済を請け負うことになりますので注意が必要です。
残債については以下で詳しく説明しています。
<<住宅ローン返済中に売却をお考えの方は残債の確認も!!>>
<<デメリット>>
フラット35と変動金利型の借入時の金利を比較すると、基本的にフラット35の方が金利が高めに設定されています。
また金利が固定されているため景気変動に左右されることがありませんので、市場金利が下がったとしても住宅ローンの返済額が変わりません。
その為低金利の恩恵を受ける事が出来ませんので覚えておきましょう。
より金利が下がったフラット35に借換える手段もありますが、その場合手数料がかかりますので総返済額が軽減されない可能性もあり、注意が必要になります。
購入する物件によっては条件があり、住宅に関して独自の技術基準があり、その技術基準を満たしていることを、住宅金融支援機構に証明する適合証明書の提出が必要で、その費用が必要になります。
フラット35は全期間固定金利になりますので、良い点と悪い点を理解した上で、ライフプランを考慮し様々なケースを想定してシミュレーションをしましょう。
インターネット銀行(以下ネット銀行)は、わざわざ窓口で手続きをする必要がなくなり、口座や取引とパソコンやスマホを使って出来る銀行になります。
実店舗が存在しませんので、入出金の際は提携している他社のATMから利用することもできます。
それでは、メリットとデメリットを解説していきましょう。
<<メリット>>
まず大きなメリットとして、メガバンクと比べても金利が比較的低く設定されています。
実店舗が存在しないため人件費や維持費を削減できるため金利を低くすることが可能になります。
ネット銀行の場合は、インターネットで住宅ローンの申し込みから契約までの手続きが完了します。
本審査に進むと必要書類を用意したり郵送したりする必要が出てきますが、ネット上でのやり取りの為、24時間いつでも手続きをすることが出来ます。
また、繰り上げ返済手数料無料は、従来型の銀行でも最近では多くなってきましたが、ネット銀行の場合は保証料無料のケースが多く存在します。
各ネット銀行によっては他社への振込手数料が無料の場合や、ネット銀行をメインバンクとして利用すると、プラスアルファの特典があります。
ネット銀行の利用を考えている場合、各社のホームページを確認していくといいでしょう。
<<デメリット>>
実店舗が存在しないので、対面窓口も存在しません。
その為ネット銀行の場合はホームページで調べたりする時間がかかったりします。
疑問や相談など、どうしたらいいかわからないので窓口で直接相談が出来たら不安も軽減されると思います。
上記で記載した通り、保証料は無料で出来る事が多いですが、事務手数料が一律で数十万円と設定されていることもあり、初期費用が従来型の銀行と変わらないことがあります。
借入する時に諸費用がどれくらいかかるのか調べておく必要があるでしょう。
ネット銀行の場合、融資の審査はルール通りに進行していくため、審査が難しいというよりルール通りにきちんと審査するので難しいと感じるのかもしれません。
ネット銀行の融資基準をクリアしているのであれば問題なく借りることが出来ます。
しかし、クレジットカードの支払いが何回か遅れてしまったなどの信用情報に問題がある場合は審査に通りにくかったり、現在返済中の借入があると、希望金額の借入が難しかったりします。
これはどの銀行でも同じことが起こりうることですので、審査に通らなかった場合は必ず理由があるはずですから、思い当たることがないか考えてみましょう。
