相続した不動産の手続きと活用方法
不動産全体の流れを理解しておきましょう
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相続した不動産を後悔のないよう全体を把握

 

相続を経験することは人生で何度もあることではありません。

 

その為いざ自分が相続することになった場合、どうしたらいいのかわからないことがたくさんあります。

 

不動産の相続は何もわからないまま進めてしまうと後で後悔することが多々出てきます。

 

実際に落ち着いて相続の手続き、そして有効活用が出来るよう解説していきます。

◇不動産相続で必要な手続きと流れとは

1.まず初めに遺された財産を相続する権利がある人が誰なのか、相続

  の確認をしましょう。

 

  死亡した人が「生まれてから死亡するまで」の戸籍謄本を取得して相続

  を確定します。戸籍謄本を取得することによって、知らない相続が出て

  きてもトラブルを回避することが出来ます。

 

2.遺言書相続人の最後の意思表示になりますので、遺言書が遺されて

  いないか確認しましょう。

 

  まずは自宅をくまなく探し、最寄りの法務局公証役場保管されている

  場合もあります。

  自宅などで見つかった遺言書庭裁判所で検認の手続きが必要になりま

  すので、必ず開封せず庭裁判所に持っていきましょう。

 

3.どのような遺産が遺されているのか確認を行います。

 

  プラスの財産マイナスの財産はもちらん、不動産も遺されていないか

  確認します。

 

  不動産に関しては、毎年固定資産税を納めていればわかりますが、原野

  山林なども所有していた場合は、市町村で名寄せを取って不動産を調べる

  ことが出来ます。

 

  遺産のうち現金・預金・借金などは金額で価値を示せますが、不動産など

  については現在の評価額を知る必要があります。

  買った時の価格ではなく現状の価格になりますので、所在地の自治体に

  確認するか不動産会社などに依頼して調べてもらいましょう。

 

4.遺書が遺されていれば、それに従って分配をしますが、遺書が遺されて

  いない場合相続遺産をどのように分けるか遺産分割協議を行います。

 

  話し合いの結果、相続人全員の意見が合意したら遺産分割協議書を作成

  して、相続人全員が署名・押印します。

  名義変更解約には相続戸籍謄本・住民票・印鑑証明書が必要に

  なりますので、準備しておきましょう。

 

  相続だけで遺産の分配がわからない場合や話し合いがまとまらない

  場合は、遺産分割に関する窓口司法書士弁護士に相談することも

  できます。トラブルになりそうな場合は早めに相談しましょう。

 

5.不動産相続した場合、名義を変更する手続きが必要になります。

  法務局相続登記の手続きを行います。

 

  手続きには、相続人全員の住民票や戸籍謄本固定資産評価証明書などの

  必要書類がたくさんありますので、確認してから申請しましょう。

 

  相続登記には期限が定められていませんが、相続登記をしていなければ、

  不動産をめぐるトラブルの原因にもなりますので、早めにしましょう。

 

では、相続した不動産を有効活用する方法を解説していきましょう。

相続した不動産の有効活用

不動産相続する時、土地と建物両方、土地だけ、一棟アパートやマンションの一室相続することがあると思います。

 

様々なケースがありますが、大きく分けて「建物の相続」「土地相続に分かれると思います。

 

自宅空き収益物件など建物を相続するケースは、ご自身で住み続けることも出来ますし、賃貸経営で収益を得ることも出来ます。

 

空きにしてしまうと「特定空きとして固定資産税が上がるため、相続した不動産は何らかの方法で活用するようにしましょう。

空きに関しては、以下で詳しく説明しています。

<<空き家はリスク!!不動産を空き家にしない方法とは?>>

 

土地だけを相続する場合や、建物付きの土地相続することもあります。

土地の立地や形状広さなどで向いている活用方法は違ってきます。土地に建物が建っていても、そのまま活用できる場合と建て替え解体が必要な場合があります。

 

<<建物の有効活用>>

 建物は、賃貸経営シェアハウスなどの活用方法があります。

 建物有効活用に関しては、空きの解説でも詳しく説明して

 いますので、ここでは土地の有効活用を解説していきましょう。

 

<<土地の有効活用>>

 1.新しくアパートマンション建築して、賃貸経営をする

  もっとも収益性の高い方法と言えます。

  アパート建築する場合、複数の部屋を作るので、複数の入居者が

  得られ、部屋が埋まれば1戸当たりの賃は高くなくても相当な収益
  なります。またマンション経営であれば、堅牢な構造ですので、長期的な

  収入が見込める事も魅力になります。

 

  ただし、大きさ構造によっては建築費用が高額になるので、アパート

  ローンの利用が必要になります。ローンを利用する場合はキャッシュ

  フローに注意です。キャッシュフローとは、賃料収入からローン返済金

  管理費用修繕費用税金などの経費を引いた手取り収入で、マイナスに

  ならないよう収支計算を行うなどの計画が必要です。

 

  アパートマンション建築したけれど、人気がなく賃料の値下げ

  空室リスク回避するために周辺状況やどれくらいの収益経費

  かかるのか事前にシミュレーションしておきましょう。

 

2.駐車場経営をする

  住居用のように、建物を建築するわけではありませんので、比較的

  低資金で始められる場合があります。

  駐車場にする場合は、月極駐車場コインパーキング2種類から選ぶ

  ことが出来ます。

 

  月極駐車場なら比較的管理しやすいですが、コインパーキング管理

  設備の準備などが必要ですので、管理会社に委託するほうがいいです。

 

  管理会社委託する場合一括借り上げ方式管理委託する場合があります。

  一括借り上げとは、不動産会社管理会社が、オーナーが所有している

  不動産物件一棟丸ごと一括で借りる方法です。

  一括借り上げ方式ですと、利用者がいなくても確実に賃貸料が入って

  きますが、管理委託の場合だと利用状況により収益は変動します。

 

  月極駐車場の場合は、自分で管理することも出来る為収益は全て自分のも

  のとなります。

  ただ、問題が起こった場合、全て自分で解決しなけらば行けません。

  

  コインパーキングにするなら、周辺に商業施設がある場所や、月極駐車場

  にするなら、住宅街などが向いている場所です。

 

3.土地売却したほうがいいケースも

  有効に使用出来そうな活用方法がなく管理などの維持する時間やすぐに

  現金が欲しいという方は売却するほうがいいでしょう。

 

  土地は一度手放してしまう再び取得することがとても難しい為、土地

  思い入れが特にないかが重要なポイントになります。

 

  売却する際は、複数の不動産会社査定依頼をして良い条件の会社

  探しましょう。

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相続した不動産を売却するメリットデメリット

不動産相続したけど、既に持ちがあったり、将来相続したに住む予定もない更地をどうしたらいいのかと困っている人もいると思います。

 

不動産維持するだけで費用がかかったり、放置していてトラブルになったりする可能性があります。

 

上記でも説明したように、アパートマンションなどを建築もしくは、リフォームして収益を得ることが出来るといいのですが、維持が難しい場合は売却することをお勧めします。

 

相続した不動産売却するメリットデメリットを解説していきましょう。

 

土地をすぐに売却するといいといわれている最大のメリットは税金面です。

 

1つ目は固定資産税都市計画税などの税金を支払わなくてよくなることです。

 

メンテナンスなどの維持費もかからなくなります。

 

2つ目は不動産売却して利益が出た場合、譲渡所得税がかかりますが、この税金を軽減できる特例を利用できる可能性があります。

譲渡所得税売却にかかる税金に関しては以下で詳しく説明しています。

<<不動産売買にかかる税金や譲渡所得税っていくらなの?>>

 

3つ目は現金化しやすいことです。相続複数いるようであれば分配もしやすくなりますし、相続納税して残った金額で分配することも出来ます。

 

デメリットは、不動産所有権はなくなり、もしその不動産から収益が得られていた場合、その収益も失ってしまいます。

 

では、売却するタイミングはいつがいいのでしょうか。

相続した不動産の売却タイミング

売却をお考えなら、相続税評価額より安い金額でしか売却出来ないわけではありませんが、相続申告・納税は必要という場合、相続が発生してから3年10か月以内に売却しましょう。

 

その相続した不動産に支払った相続税の一部を不動産を売却したときにかかる税金から一部控除することが可能になります。

 

現在、空き社会問題化し、空き対策で特別措置法が施行されましたので、今後は建物が建っているも実際に人が住んでいなければ固定資産税が6倍になる可能性が出てきましたので、6倍になる前に早めに売却することをお勧めします。

 

固定資産税最低1年に1回見直されますので、1年以内を目安に売却するといいでしょう。

 

1年を通して売却するといい時期はありませんが、複数の不動産会社査定依頼をして、販売活動をしっかりしてくれる会社を選択しましょう。

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相続売却相続放棄の選択は慎重に

遺言書がある場合は、相続人の意向を記した遺言書の通りになるべく行うようにしましょう。

 

遺言書存在しない場合は、遺産分割協議法定相続で決定しますが、相続人全員が同意している場合は、遺言書異なる方法遺産分割を行うことが可能です。

 

故人の想いも大切ですが、相続した後の金銭的なメリット・デメリット維持管理なども視野に入れて最適な方法を選択することが重要です。

 

相続予定の不動産売却するタイミングは、相続の事情によって様々ですがトラブルを避けるために相続前に現金化したほうがいいこともあります。

 

しかし、税金面相続税の財産評価額を圧縮することが出来るため、相続後に売却するほうが有利なケースが少なくありません。

 

小規模宅地等の特例が適用された場合は、相続の税額が現金で相続するより軽減される可能性があるからです。

 

不動産相続における相続相続放棄・売却の選択は相続人全員で話し合い、トラブルを回避出来る選択肢を検討しましょう。

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