不動産の相場を自分で調べる方法とは
相場を確認して失敗しない売却
株式会社Est Japan(エストジャパン)
疑問・質問になんでもお答えします。

不動産売却を考えた時、「いくらくらいで売れるのか」「相場って調べることできないの?」など疑問が出てきます。

 

不動産会社査定依頼をすれば価格はわかりますが、依頼する前自分でも相場を知っておくとよりイメージが湧きやすくなると思います。

 

自分で相場を調べる方法解説していきましょう。

◇不動産の価格相場を把握する

不動産価格相場を把握することは売却活動をするために大切なことです。

まず適切な売出価格設定するための判断基準になります。

 

価格の設定は、仲介会社査定価格を基に最終的には売主様ご自身で決めていただくことになります。

 

具体的な価格設定で売却希望価格と、ここまでなら価格を下げても売りたいという売切価格を設定した上で売出価格を設定します。

 

なるべく価格は高く設定したくなりますが、価格相場より高くかけ離れているといつまで経っても購入希望者が現れず、売却が進まないということになります。

 

不動産仲介会社提示する売却査定価格は、不動産の状況や近隣の取引事例などを考慮した上で根拠を持って算出されます。

ご自身で調べた価格相場相違する場合にはどのような要因が影響算出されたのか、理解がしやすくなります。

 

買い替えの場合は、次の資金の為に重要となりますが、売却を予定している不動産価格相場情報を知っておくことで、売却代金を購入資金の一部に充当することを想定しているため大まかな資金計画を立てる事が出来ます。

 

不動産価格相場を早くから把握することで、売却価格がどれくらいの価格になるのか想定出来ますし、新居購入時、住宅ローンの借入金額や自己資金の算段などの準備に役立ちます。

 

また資金計画を前もって想定出来る事で買い替え先の物件選定の条件や売却スケジュールを想定することも出来ます。

◇不動産価格の相場を自分で調べる

不動産価格相場を知るためには不動産会社に相談することが簡単な方法ですが、その前に「事前に調べたい」と思った時に公的な価格指標を調べることである程度把握することが出来ます。

 

公的な価格指標には「地価公示価格」「基準地価格」「路線価」の3種類があります。

それぞれの特徴を説明していきます。

 

<<地価公示価格>>

国土交通省が公表しており、1月1日現在での標準地1㎡あたりの価格指標の事で、不動産取引に一定の指標を与える事公共用地の適正な取得価格の算出に資することを目的として公示されています。

 

土地をはじめとする不動産の評価欠かせません。「自身が所有する土地の価値を知りたい」や、土地購入する時にその土地「どれくらいの価格が適正」など見極めることが大切です。

 

不動産鑑定士が鑑定しているため説得力がありますが、1年に1度の評価になります。その地価が環境の変化に追い付けていない部分もありますので、特徴をしっかり踏まえた上で価値を把握しましょう。

 

<<基準地価格>>

各都道府県7月1日現在での基準地1㎡あたりの価格指標のことで、地価公示価格と同じように不動産取引に一定の指標を与える事公共用地の適正な取得価格の算出に資することを目的として公示されています。

 

基準地価格地価公示価格評価方法に大きな違いはありませんが、地価公示価格は都市計画区域内を対象としており、基準地価格は都市計画区域外も対象に含んでいる点が異なります。

 

こちらも不動産鑑定士が鑑定しますが、地価公示価格は2名以上で鑑定評価するのに対し、基準地価格不動産鑑定士1名以上で鑑定評価します。

 

地価公示価格とは発表時期や調査地点も異なりますので、互いに補完する役割を果たしています。

 

<<路線価>>

毎年1月1日評価時点として、毎年7月1日に発表される価格です。不動産鑑定士など専門による鑑定評価額精通者の意見価格などを基に税務署が決定します。

 

路線価の利用として、宅地にかかる相続贈与税を計算する時に使用します。路線価を使用して宅地を評価する方法を路線価方式と呼び、市街地にある宅地路線価方式で評価されます。

 

地価公示価格の80%程度が目安になりますが、相続贈与税にかかわる土地の評価額を出す際に用いられます。

3種類の違いを以下にまとめています。

 

      地価公示価格 基準地価格 路線価

 

調査主体

 

国交省

 

 

各都道府県

 

国税庁

 

価格決定

1地点につき不動産鑑定士2名以上による鑑定評価をもとに決定 1地点につき不動産鑑定士1名以上による鑑定評価をもとに決定 公示地価や売却実例価格、不動産鑑定士等による鑑定評価額などをもとに決定

 

評価時期

 

毎年1月1日時点

 

 

毎年7月1日時点

 

毎年1月1日時点

 

発表時期

 

毎年3月下旬

 

 

毎年9月下旬

 

毎年7月1日

 

対象

都市計画域内で不動産の取引が行われると予想される土地で1㎡あたりの価格 地価公示価格の対象区域と都市計画区域外も含れ1㎡あたりの価格

 

路線(道路)に面する土地1㎡あたりの価格

 

お気軽にお電話でご連絡ください
093-644-0213 093-644-0213
受付時間:10:00~20:00

◇実際に取引された不動産価格などを調べる

不動産価格相場把握するためには、地価公示価格路線価の他に、実際にどれくらいの価格で取引されているのかという成約価格現在売出中の物件価格も押さえておきましょう。

 

過去の取引された価格を調べるには、土地総合情報システム」サイトや「レインズ・マーケット・インフォメーション」サイトなどを利用する方法があります。現在売出中の物件価格を調べるには「不動産ポータルサイト」で検索することで確認することも出来ます。

 

それぞれの使用方法を説明していきます。

 

<<土地総合情報システム>>

国土交通省が運営しているサイトで、不動産の取引価格や、地価公示・都道府県地価調査の価格を閲覧できるサイトで、一般の方も利用可能となっています。

不動産取引相場を広く一般の人に認識してもらうためにできたサイトです。

 

物件の特定はできませんが、該当地域を指定すると取引総額、土地面積、土地坪単価、建物延べ面積、構造、取引時期などの情報を確認出来ますし、地図上からの検索も出来ます。

 

<<レインズ・マーケット・インフォメーション>>

指定流通機構が保有する不動産の成約価格などの取引情報を公開しているものです。

 

宅地建物取引業法に基づいて国土交通大臣が指定した不動産流通機構で通称「レインズ」と呼ばれています。レインズ不動産会社の持つ不動産情報が登録され、不動産流通市場の透明性を確保しています。

 

しかし、このレインズの情報は免許業者を保有する不動産会社しか見ることが出来ません。

そこで一般の消費者が相場を適切に把握して、不動産取引を行うことが出来るように開発されたシステム「レインズ・マーケット・インフォメーション」です。

 

物件の特定は出来ませんが、マンション・戸建てなど該当地域を指定すると、過去の売買が成立した物件価格・土地面積・建物面積・間取り・築年数など成約時期などが確認できるサイトになっています。

 

<<不動産ポータルサイト>>

ポータルサイトとは、不動産の売出物件や賃貸物件等の情報広告または募集しているサイトの事です。

具体的には「SUUMO」「アットホーム」などがあります。

 

現在売出中の売買物件が、サイトには膨大な量の情報がありますので、調べる際は検索条件を追加して物件を絞り込んでいくことが出来ます。

 

同サイトでは、該当地域物件情報を検索することによって現在売出中の不動産価格を把握することが出来ますが、あくまでも売出価格であり、成約価格ではありません。

 

その為物件価格相場より高く設定されている物件長期にわたり販売活動をしている物件が混在している可能性がありますので注意が必要です。

◇不動産価格を決める要因

不動産価格に影響を与えるものとして「一般的要因」「地域要因」「個別的要因」が挙げられます。

 

一般的要因は、自然や社会、経済、行政の中で不動産に対して影響を与える要因のことです。

 

例えば自然は気象の状態や地勢の状態で、社会は人口の状態や生活様式などがあります。経済は、物価や賃金、国際化の状態で、行政は土地利用に関する規制や不動産に関する税制の状態があります。

 

地域要因は、構成の内容や機能などその地域に属する不動産の価格の形成に全般的に影響を与える要因のことです。

 

例えば住宅地域は、街路修景などの街並みや土地利用に関する計画の規制状態など、商業地域は、商品の搬入や搬出の利便性や駐車施設の設備状態など、工業地域は、行政上の助成や規制の程度、農地や林地地域は、日照・気温・湿度などの気象状態や土壌及び土層の状態などがあります。

 

個別的要因は、不動産に個別性を生じさせその価格を個別的に形成する要因です。

 

例えば接面街路の幅員や構造の状態商業施設との接近の程度や埋蔵文化財及び地価埋設物の有無の状態などが要因となります。

 

不動産価格は様々な価格形成要因が複合的に作用することによって決まりますが、価格形成要因も時間とともに変化しますので、不動産価格は一定ではなく変動することを覚えておきましょう。

お気軽にお電話でご連絡ください
093-644-0213 093-644-0213
受付時間:10:00~20:00

◇相場を調べる時の注意点

不動産相場を調べる時に注意するポイントは、市場のニーズに合わせて常に相場は変動しているということです。

 

建物の価格築年数に影響を受けるので、売却を考えている場合は早めの行動が重要です。築年数を重ねるほど売却価格は低くなってしまいますので、売却のタイミングを見極める必要があります。

 

「近隣のが高く売れたからここも高く売れるだろう」「今は好況だから高いだろう」などのイメージは、実情と大きくかけ離れている可能性が高いので先入観を捨てる必要があります。

 

同じようなでも、都心部地方では数千万円違うことが多々あります。その為都心部と同じような価格で売ろうと思っても、地方では売れ残りますしその逆だと損をする可能性があります。

 

また同じ面積や築年数でも、2人暮らし用か、子供部屋付きか、二世帯住宅かなどによっても大きく異なります。

売主の努力次第相場より高く売ることが出来ますが、相場の倍以上になるとさすがに難しくなりますので注意しましょう。

売却のタイミングと売れやすいの特徴とは

築10年以上が多く売られていますが、そこに需要があれば価格は付きます。

「築10年での価値はほとんどなくなるのでは?」と不思議に思うかもしれませんが、不動産市場では築10年を過ぎた物件も普通に売られています。

 

築15年あたりになると住宅設備にぼろが出始めます。今後売却予定の場合は、リフォームは勿体ないですがそのまま売却しても買い渋られてしまう可能性があります。

 

引き渡し後に買主がリフォーム代を負担するのであれば、買値から差し引くのが一般的ですが、様々な方法で売主-買主間で交渉することも出来ます。

 

ここに関しては不動産会社の腕にもよりますので複数社のプランを比較することをお勧めします。

売却相場は構造によっても異なります。

 

築年数が1年経つごとに価値が減るスピードは構造ごとに異なってきますが、これは耐用年数について知る必要があります。

耐用年数に関しては以下で説明しています。

<<不動産売却の際は査定をしていくらくらいになるのか確認を!>>

 

また、古いからと言って売れないわけではありません。

古くても売れやすい条件について説明していきます。

 

築年数10年以上を超えた物件が多く市場に出回っており、売買が行われているのが現状です。

 

建築技術の進展によって、の寿命が長くなったことで、安く買えるなら築年数の経ったでも構わないという希望者が急増しているのが主な理由です。

 

建物が古くなり評価が0円だった場合でも、周辺環境がよければ土地代だけで高く売却することが出来ます。

駅が近かったりショッピングモールなどが近い土地は人気があります。

Access

物件売買の専門会社としてお客様のあらゆるニーズにお応えしてまいります

概要

会社 株式会社Est Japan(エストジャパン)
所在地 福岡県北九州市八幡西区相生町14番15号1F
電話番号 093-644-0213
営業時間 10:00~20:00
定休日 不定休
最寄り 森下駅より車3分

アクセス

筑豊電鉄の森下駅からお車で約3分というアクセスの便利なロケーションに店舗を構えておりますので、戸建て住宅やマンション土地売買をお考えでしたら気軽にお立ち寄りください。
まとめ

不動産を売却する際、相場を調べて100%参考にして売却を進める事はお勧めできません。

なぜなら不動産は築年数やアクセスによって非常にばらつきがありますので、相場とはかけ離れた価格である可能性もあるからです。

 

相場より高く売却したい方がたくさんいらっしゃいますが、実際売却活動を行うのは不動産会社になります。

 

その為には高く売却してくれる不動産会社と契約することが大前提になりますので、一括査定サイトで調べ複数社に査定依頼をして査定額を比較しましょう。

 

売却相場を事前に調べることに疑問を持たれる方もいらっしゃると思います。

不動産会社査定はあくまで私見で、契約を取るためにあえて有利な条件を提示してくる会社もあります。

 

事前に相場を知っておけばこうした業者を排除することが出来ますし、安全に手続きを進めることが出来ます。

 

金額をイメージしておくことで、売却後の引っ越し計画なども早めに立てる事が出来ます。

事前に売却相場を知っておくことが売却への成功の近道と言えるでしょう。

Contact

お問い合わせ

RELATED

関連記事