不動産売買にかかる税金や譲渡所得税っていくらなの？不動産は北九州市の株式会社Est Japan(エストジャパン) | 不動産について | 福岡県北九州市八幡西区 森下駅【株式会社 Est Japan】

税金と聞くと難しく聞こえてしまうかもしれませんが、どのような時に税金がかかるのかを理解しておけば大丈夫です。

土地や家、マンションなどの不動産を売却した時に以下の内容で税金を支払う義務があることを覚えておきましょう。

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【税金がかかる場合】

　◎買った時の価格より売った時の価格の方が高かった

　◎家やマンションを買い替えた時売れた価格の方が高かった

【税金がかからない場合】

　◎買った時の価格より売った時の価格の方が安かった

　◎家やマンションを買い替えた時売れた価格の方が安かった

　◎マイホームの譲渡所得が3,000万円以下

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不動産を売却した時にかかる税金が譲渡所得税といいます。

譲渡所得税がどれくらいかかるのか計算して、所有年数を確認しておきましょう。

理由は所有年数によって税率が変わってくるからです。

所得税と住民税を合わせた税率は、所有年数が5年を超える場合は約20％、所有年数が5年以下の場合は約40％かかります。

場合によっては、譲渡所得がゼロもしくはマイナスになる可能性もあります。その場合は税金はかかりませんが確定申告する必要はありますので覚えておきましょう。

不動産を売却した時に利益が出た場合は、国に税金を納める必要があります。

不動産の売却でかかる譲渡所得は、所得税と住民税は「分離課税」と言って、給与所得などの所得とは切り離して計算する必要があります。

以下の計算式に当てはめて計算してみましょう。

※譲渡価格…土地や家、マンションを売却した時の金額

※取得費…以下の費用を足した金額

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　　　　　①不動産を購入した代金から所有期間中の減価償却費を差し引いた金額

　　　　　②購入時の仲介手数料など

　　　　　③売却するためにリフォーム費や設備費

　　　　　④売却する不動産の建築代金　　など

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　　　　　取得費が不明の場合は譲渡価格の5％を取得費となります。

※譲渡費用…売却する時に支払った仲介手数料、測量費、売買契約書に貼る印紙など
 

※特別控除額…マイホームを売却する場合で譲渡所得を計算する時、

　　　　　　特例で最高3000万円までの特別控除が認められています。
　　　　　　控除を受けるためには条件があります。

　　　　　　また特例を受けるためには確定申告する必要があります。

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　　　　　　①自身が住んでいたマイホームであること

　　　　　　②マイホームにすまなくなってから3年目の12月31日までに売ること

　　　　　　③売却相手が親子・夫婦・生計を共にしている親族ではないこと

　　　　　　④マイホームを売った年の前年・前々年に特例を受けていないこと

　　　　　　⑤住宅ローン控除を受けていないこと

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不動産の売却は所有期間が5年を超えるか5年以下かで大きく税率が変動します。

所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」に分けられます。

では、税率の違いはいくらなのでしょう。

復興特別所得は東日本大震災における被災者支援等を目的として2011年12月に公布・施行され、2013年1月1日より、所得税・住民税に課税されるようになりました。

2013年1月1日から2037年12月31日の25年間、基準所得税の2.1％が課税されます。

所有期間が5年を超えるかどうかの判断は、売却した年の1月1日時点で5年を超えているかで判断します。

なお、相続した不動産の場合ですと、被相続人(亡くなられた人)が取得した日から計算することになっています。

所得税(復興特別所得)の支払い時期は、不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日までに確定申告期間中に納付します。

住民税の支払い時期は、所得税の確定申告をすれば改めて申告する必要はありませんが、申告した年の5月以降に市町村から納付書が送付されてきます。

住民税は一括払いか、4回に分けて支払うことが出来ます。

所得税とは時期がずれて支払いがきますので、忘れず納付しましょう。

上記で記載した税金以外に支払う税金はあるのでしょうか。

１．売買契約時に支払う印紙税

　　売買成立時に契約書を作成する際に貼り付ける収入印紙になります。

　　不動産売却において印紙税納税のタイミングは、

　　売買契約が成立した時点になります。

　　貼り付けた印紙は印鑑などで消印する決まりです。

　　売買契約書は売主用・買主用と二通作成しますので、

　　印紙も二枚必要になり売主・買主が1枚ずつ負担するのが一般的です。

　　価格によって印紙税は変動しますが、例えば不動産が1500万の時は

　　軽減税率で納税額が1万円となります。

　　売買契約書を1通だけ作成して、売主・買主どちらかが

　　写しを保管する方法だと、節税することもできますが、

　　トラブル防止のためにも、売主・買主双方が原本を保管することを

　　お勧めします。

２．引き渡し時の登録免許税

　　土地を引き渡すタイミングで登録免許税の支払いが

　　発生する場合があります。

　　売主が支払う可能性があるのが、抵当権が設定されている場合です。

　　銀行から住宅ローンを借りてた場合、銀行にローン全額返済し、

　　抵当権を抹消してもらうためにかかる費用になります。

　　銀行から住宅ローンを借りていない場合は抵当権も

　　設定していないはずなので、特に支払う必要はありません。

　　買主が支払う可能性があるのが、所有権移転登記です。

　　土地を引渡す時、登記簿上所有者を変更するための手続きになります。

不動産売却で発生する税金は以下の通りですね。

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　　☆印紙税

　　☆登録免許税

　　☆譲渡所得税(売却の翌年2月16日～3月15日まで)

　　☆住民税(売却の翌年6月以降)

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金額が大きくなる可能性は、譲渡所得税と住民税です。

税金について少しは理解しておけば、スムーズに効率よく売却のスケジュールを立てる事が出来ます。

また、手取り額を増やすためには、少しでも高く売却出来ることがかかせません。

その為にも不動産会社選びが重要になります。

不動産会社の手腕一つで大きく左右され、また得意分野や得意エリアでも大きく価格が変わってきます。

まずは複数社に査定依頼をして、話を聞いてから不動産会社を決める事をお勧めします。