不動産に精通していない限り、物件を売買する際は不動産会社に依頼するのが一般的になります。
仲介を不動産会社に依頼する場合、まず必要になるのが媒介契約です。
媒介契約は以下で詳しく説明しています。
<<媒介契約とは？不動産売却する際に知っておきたい契約内容>>
契約を結んだ不動産会社は、購入希望者を探す販促活動を開始します。この活動に対する成功報酬として仲介手数料が発生します。
不動産会社は媒介契約を結ぶと、売買のために不動産情報サイトへ掲載したり、広告を打ち出したりと様々な販促活動を実施します。
この活動の成功報酬は、売買が成立すると発生しますので、売買が成立しない限り請求させることはありません。
不動産会社の仲介の役割は、売主・買主の間に立って契約を成功させることです。
売却活動だけでなく、売主・買主の契約調整や契約書作成、契約引き渡しまでの事務作業も不動産会社が行いますので、これらの活動も仲介手数料に含まれます。
仲介手数料が発生する仕組みはある程度理解できても、「いくらくらいかかるのか」や、「相場や決まり事ってあるの」など、疑問が出てくると思います。
仲介手数料に関してトラブルにならないよう、仲介手数料の法規制を覚えておきましょう。
不動産会社が受け取る仲介手数料は、宅地建物取引業法によって決められた上限額が存在します。
その為、悪質な不動産会社にあたって上限額以上の請求をされた場合でも法令違反になります。
しかし、下限額は定められていませんので、上限額以内の金額であれば不動産会社が決めることが出来ます。
不動産取引の際の仲介手数料は以下のように決められています。
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取引物件価格(税抜)
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仲介手数料の上限額
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400万超の場合
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取引物件価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税
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200万～400万以内の場合
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取引物件価格（税抜）×4％＋2万円＋消費税
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200万以下の場合
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取引物件価格（税抜）×5％＋消費税
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仲介手数料は取引物件価格(税抜)によって算出できる速算式がありますので、上記の計算方式でいくらの仲介手数料を支払うのか計算してみましょう。
例１) 3000万の物件の場合
3000万(税抜)×3％＋6万円＝96万(税抜)
これに消費税を加え105万6000円を仲介手数料として支払います。
例２) 300万の物件の場合
300万(税抜)×4％＋2万円＝14万(税抜)
これに消費税を加え15万4000円を仲介手数料として支払います。
例３) 150万の物件の場合
100万(税抜)×5％＝5万円(税抜)
これに消費税を加え5万5000円を仲介手数料として支払います。
仲介手数料には2019年10月1日から消費税増税の関係上8％⇒10％に変更されました。
この増税で不動産売買にかかる仲介手数料にも影響を与えています。
しかし消費税は、国内で事業者が事業として対価を得て行う取引です。
仲介手数料は、不動産会社に仲介業務の対価として支払うお金で、課税対象となりますので注意しましょう。
この仲介手数料は不動産業者に支払うお金になりますので、もし売主から直接不動産を購入した場合は手数料はかかりませんので、覚えておきましょう。
不動産売買には様々な諸費用や税金が発生することも覚えておきましょう。
例えば、「解体費用」「手付金」「登記費用」などの諸費用がかかる場合があります。
解体費用は建物が存在した場合、更地で売却予定だと建物を解体して売却する必要があるためにかかる費用になります。
解体業者は、不動産会社に依頼して紹介してもらうこともできますし、自身で探して依頼することもできます。
解体業者の比較は見積金額だけでなく作業内容もしっかり見極める必要がありますので注意しましょう。
手付金は買主が売主に支払うお金になります。
これは契約が成立した証拠でもありますし、買主・売主どちらかに債務不履行があった場合の違約金として使用されることもあります。
最終的には売買代金の一部に充当されます。
手付金は不動産価格の5％～20％が相場となっております。
登記費用は、買主が負担する費用は「所有権移転登記」という、買主に所有権を移す登記をしないといけません。
法務局に申請を提出することで登記することは出来ますが、申請が複雑なため司法書士に依頼することをおすすめします。
売主が負担する費用は「抵当権抹消登記」があります。
売却した物件に住宅ローン等の抵当権が残っている場合に行いますので、ローンが残っていない場合は不要な処理になります。
こちらの処理が必要な人も司法書士に依頼することをおすすめします。
