不動産売却する際に必要な媒介契約の特徴をお教えします。
これを知って上手に売却を進めましょう
株式会社Est Japan(エストジャパン)
分からないことは是非お問い合わせください。

契約方法が複数あるとどれが自分にとっていいのか困りますよね。「この契約にして損をした」や「なかなか売却出来ないから不動産会社変更したい」など出てきた場合に、契約を締結してしまうと一定期間変更することができません。

不動産売却には専門的な知識が必要になってきます。また自分で買主を見つけることも大変苦労するため、不動産会社に仲介をお願いすることが一般的です。

ここでは、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任契約」の3種類でどれを選べばベストな選択になるのか特徴・メリット・デメリットをご説明させていただきます。

媒介契約の特徴

☆一般媒介契約とは

契約の中でも自由度が一番高い

一般媒介契約の一番の特徴は複数の不動産会社と契約を結ぶことができます。

 

また自分で購入を見つけることもでき、直接取引することが認められています。

 

複数の会社と契約を結ぶことで、より良い条件の不動産会社と取引を進めることができますが、指定流通機構(レインズ)への物件情報登録が任意になります。

※レインズとは、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているシステムです。登録することで全国の不動産会社が掲載されている物件情報を閲覧することが出来るし、売却したい物件情報がより多くの不動産会社に共有されることにより買主も見つかりやすくなります。

 

契約期間の定めはなく不動産会社活動報告義務が基本ありません。複数の不動産会社と契約をすることで、不動産会社は高利益の条件が出てきた際、他社に取引を持っていかれる恐れもあるため、積極的に営業活動をすることがないこともあります。

 

そのため周辺状況などが好条件の人気物件以外は宣伝費や広告費をかけてもらえない可能性があるので売却成功が難しい状態になり兼ねないので注意が必要です。

☆専任媒介契約とは

1社とのみ契約を結び、また自分で買主と直接取引することができる

1社とのみ専任媒介契約を結ぶため、自社は任された責任から物件売却積極的に営業活動を行いますので、買主が見つかりやすく売却が成功しやすいのが特徴です。

 

また自分で買主を見つけることもできますので、知り合いが物件に興味を持ってくれた場合でも直接取引することができます。

 

不動産会社とのやり取りも1社とすることで状況が把握しやすく対応も楽になります。

 

しかし1社との契約のみですので、契約した会社の販売力頼りになりますので、不動産会社を慎重に選ぶ必要があります。

 

また不動産会社は専任媒介契約を結んだので、結んだ日から7日以内にレインズに登録し、2週間に1回以上売主に販売状況を報告する義務があります。

 

レインズに物件登録することで全国の不動産会社に物件情報を広めることができ買主を見つけやすくなります。

また定期的に販売状況を確認することができますので、安心して任せることができ、買主の反応を把握や価格見直しなどもスムーズに対応することができます。

☆専属専任契約とは

1社とのみ契約を結ぶが自分で買主を見つけることが禁止されている

専任媒介契約と同じで1社と契約を結びますが、専任媒介契約との違いは自身で買主を見つけることが禁止されています。

 

自身で見つけた場合は、不動産会社に仲介に入ってもらう必要があり、仲介手数料を支払うことになります。

 

また不動産会社締結した日から5日以内にレインズに登録する必要があり、1週間に1回以上売主に販売状況を報告する義務があります。

 

その為、スピード感があり比較的早く売却ることが特徴です。

 

しかし、直接買主と取引が認められていないため3つの媒介契約の中では自由度は低くなります。

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メリットとデメリット

◎一般媒介か専任媒介を選ぼう

専任媒介と専属専任媒介はさほど違いはありませんので、一般媒介か専任媒介を選ぶことをお勧めします。

一般媒介のメリットとデメリット

<<メリット>>

複数の会社と契約をすることができますので、複数の会社同士で競争原理が働くため積極的に営業活動をしてもらえる可能性が高まります。

 

不動産情報を広めることで、多くの人に届けることができますのでより良い条件で売却を成立させられる可能性があります。

 

複数の不動産会社と契約が出来ることで不動産会社選びの失敗リスクが低くなります。

 

好条件で売却できるかは不動産会社がどれだけ営業と宣伝してくれるかにもよりますが、利益だけを追求する会社と契約してしまっても、一般媒介は複数社と契約をしていますのでその他の会社で好条件の売却をすることが出来ます。

 

一般媒介契約はレインズへの登録義務がありませんので、諸事情により世間に物件情報を公開したくない人など、公にすることなく売却活動を進めることが出来ます。

 

<<デメリット>>

上記で説明したように複数の会社と契約することで不動産会社の競争心をあおることは出来ますが、その一方で積極的な活動を行ってもらえない可能性もあります。

 

なぜなら、不動産会社は広告費をかけて宣伝したとしても、他社が買主を見つけた場合は自社に仲介手数料が入らないため、時間も費用も無駄になってしまうからです。

 

一般媒介契約には不動産会社販売状況を報告する義務がありませんので、それぞれの会社の販売活動がどのようなものかがわかりません。

 

その結果買い手の反応がわかりませんので、価格の見直しなどの販売戦略を練るのが遅くなりますので、売却も遅くなる可能性があります。

 

売主から不動産会社に「現状どのような感じですか?」「買い手の反応はどうですか?」などの連絡を入れることをお勧めします。

専任媒介のメリットとデメリット

<<メリット>>

専任媒介は売主から任された不動産会社は、売却を成功させるために熱心に販売活動をしてくれると思います。

 

広告費宣伝費をかけて販売活動を行ってもらうことで、買い手をスムーズに見つけることが出来て、売却が成功しやすくなります。

 

複数に依頼したほうが早いのでは?」と思われるかもですが、企業側からすると一般媒介契約をして広告費をかけて販売活動を行っても、他社で売却が決まると全てが無駄になるリスクが高くなるのです。

 

媒介契約は1社と契約を締結するだけですので、販売状況が把握しやすくなります。

 

また、2週間に1回の報告義務がありますので、定期的に販売状況と買い手の反応が把握しやすい為、価格の見直しなどの対応も素早く行うことが出来ます。

 

結果、売却成功にも繋がることになります。

 

一般媒介契約では中々受けられないサービスを受けることが出来ることもあります。

 

ハウスクリーニング」や「インテリアコーディネート」などのサポートを受けることが出来たりもしますので、内覧の時物件の印象が良くなり、売却の成功へ導くこともできます。

 

不動産会社によって設けられているサービスが異なりますので、複数の不動産会社から話を聞いたり、HPで確認して比較してみることをお勧めします。

 

<<デメリット>>

媒介契約は1社が販売活動を行っていくので、会社の販売活動の力量不足だったり、物件との相性が合わない場合は売却できる可能性が低くなったりします。

 

どれだけ営業能力があるのか、販売活動をしてくれるのか、不動産会社頼りになりますので、不動産売却する際には慎重に不動産会社を選ぶ必要があります。

 

また、自社のみが利益を得ようとする悪質な不動産会社も残念ながらあります。

 

その場合、不動産会社が有利な販売活動のみ行うようになりますので、早期の成立や好条件での成立が難しくなってしまいます。

 

不動産会社から報告を受けていない情報がないよう、こまめにレインズで売却状況を確認するといいでしょう。

 

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物件に合った媒介契約を慎重に選びましょう

信頼できる不動産会社と媒介契約を結ぶことで売却が成功する確率が変わります。

 

一般媒介と専任媒介、それぞれのメリットデメリットを把握した上で、物件の特徴や状況に応じて契約が出来るよう不動産会社と話しを進めるといいでしょう。

 

一度媒介契約を結んでも、思うように販売活動が進まず売却が成立しない場合は、他の不動産会社に変えてみるなど、臨機応変に対応することも大切です。

 

一般媒介か専任媒介、どちらが納得して決めた上で、最適な媒介契約を結び、物件がスムーズに希望価格で売却が成功するよう我々がお手伝いさせていただきます。

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